Saitte esittää instagramin kysymysboksissa kysymyksiä liittyen asunnon ostamiseen ja myymiseen. Tässä blogissa vastaamme kysyttyihin kysymyksiin.
Nykyään oma asunto on helppoa myydä itse, miksi käyttäisin välittäjää?
Välittäjällä on monenlaisia vastuita asunto- ja kiinteistönkaupoissa. Yksi tärkeimmistä on se, että välittäjällä on kohteen myyjää kohtaan selonottovelvollisuus eli välittäjän täytyy selvittää myyjältä ja muilta tahoilta kohteesta laajalti tietoja, ennen kuin kohde laitetaan myyntiin. Myynti-ilmoituksen teko ja kohteen markkinointi esimerkiksi etuovi.com palvelussa on vain yksi osa välittämistä ja tämä osa tietyissä tilanteissa onnistuu varmasti monelta itsemyyjältäkin. Välittäjän yksi tärkeimmistä tehtävistä on, että myynti menee ”oppikirjan” mukaan. Jälkeenpäin tulevat reklamaatiot ovat monesti asuntokaupassa tuntuvia.
Esimerkiksi: et ole itse myyjänä selvittänyt kohteen lähialueen kaavoitustietoja, myöhemmin ostaja reklamoi myydyn kohteen lähelle rakennettavasta kerrostalosta ja vaatii sinulta hinnanalennusta tästä haitasta. Tämän ammattitaitoinen välittäjä olisi selvittänyt ja lähettänyt ostajalle kaavasuunnitelmat ja kaavaotteen, sekä kaavamääräykset ennen kaupantekoa, joten ostaja ei voi enää vedota seikkaan, joka on ollut jo tiedossa ennen kaupantekoa.
Jos haluan pelkän arvion taloni arvosta, mitä se kustantaa ja sitooko se mihinkään?
Yleisesti alalla vakiintunut käytäntö on, että myyntiä varten tehtävä arvio on maksuton, eikä se yleensä sido jatkotoimenpiteisiin. Mikäli kohdetta ei kuitenkaan ole tarkoitus myydä ulkopuolisille vapailla markkinoilla, vaan tarkoitus olisi saada kattava arvio kohteesta esimerkiksi pankkia, perunkirjoitusta tai vaikka kohteen lunastusta varten, tarvitaan tällöin kirjallinen arviolausunto. Kirjallinen arviolausunto on aina maksullinen ja hinta riippuu arvion laajuudesta. Asunto Mandaatilla kirjallinen huoneistoarvio on alkaen 500e ja kiinteistön alkaen 700e + km korvaus ja toteutuneet asiakirjakulut.
Olen ostamassa omakotitaloa, mutta talon tiedoissa lukee, että se on vuokratontilla. Mitä se tarkoittaa?
Omakotitalo voi sijaita omistus- tai vuokratontilla. Mikäli talo sijaitsee vuokratontilla, omistat rakennukset, mutta et maapohjaa. Myyntiesitteestä tulisi löytyä perustiedot vuokrasopimuksesta: mm vuokranantaja, vuokranmäärä ja vuokrasopimuksen pituus. Vuokrasopimuksesta voit myös tarkistaa, minkälaiset ehdot vuokrankorotusta varten on laadittu. Mikäli vuokrasopimus on päättymässä lähitulevaisuudessa, kannattaa selvittää onko vuokrasopimus jatkettavissa, tai onko tontti/tila mahdollista lunastaa omaksi. Ellei ole, mitä toimenpiteitä se aiheuttaa. Joskus vuokrasopimuksen päätyttyä, vuokranantaja voi vaatia, että tontti palautetaan luonnontilaan. Tämä tarkoittaa sitä, että sinä rakennusten omistajana, olet velvollinen omalla kustannuksella purkamaan ja viemään kaiken tontilta pois.
Sain lainan tietylle summalle pankista ja nyt löysin netistä kiinnostavan myynnissä olevan kerrostalokodin, miten tästä eteenpäin kannattaisi toimia?
Ensimmäiseksi ota yhteyttä kohteen välittäjään ja kerro, että olet kiinnostunut kohteesta ja haluaisit sopia näytön. Näytöllä saat välittäjältä esitteen, jossa on yleensä kattavammat tiedot, kuin mitä olet nähnyt netissä. Voit tehdä muistiinpanoja asioista, joista haluat lisätietoja. Välittäjä on sinua varten ja hänelle voit esittää kysymyksiä. Mikäli välittäjä ei osaa suoralta kädeltä näihin vastata, selvittää hän vastaukset ja palaa sinulle näihin myöhemmin. Yleensä asuntoa on hyvä käydä katsomassa useamman kerran. Toisella kerralla mahdollisesti kiinnität huomiota eri asioihin, joita et välttämättä ensimmäisellä kerralla osannut huomioida.
Jos sinulla vahvistuu tunne siitä, että haluat ostaa kodin, sano se välittäjälle, niin hän neuvoo sinua eteenpäin. Välittäjä kertoo, miten tarjous tehdään ja tarjouksen tekemisen jälkeen välittäjä vie tarjouksen eteenpäin myyjälle, jonka jälkeen alkavat mahdolliset tarjousneuvottelut. Myyjä voi hyväksyä, hylätä tai tehdä sinulle vastatarjouksen, jonka välittäjä välittää sinulle ja sinä saat hyväksyä, hylätä tai tehdä myyjälle oman vastatarjouksen.
Voinko luottaa, että välittäjä kertoo kaiken mitä minun kuuluisi tietää? Kyseessä on ensimmäisen kodin ostaminen ja en tiedä, mitä kaikkea pitäisi ottaa huomioon.
Välityslainsäädännössä säädetään, että kaikessa välitystoiminnassa on noudatettava hyvää välitystapaa. https://kiinteistonvalitysala.fi/hyva-valitystapa/
”Välitysliikkeen on kohdetta tarjotessaan annettava ostajalle kaikki ne tiedot, jotka saattavat vaikuttaa kaupasta päättämiseen. Seloste tai myyntiesite kohteesta, kaikki asiakirjat sekä muu selvitys on annettava toimeksiantajalle ennen ostotarjouksen tekemistä ja hänelle on varattava riittävä aika perehtyä niihin.” *hyvän välitystavan ohje 2021
Lisäksi valtioneuvoston asetus asuntojen markkinoinnista annettavista vähimmäistiedoista https://www.finlex.fi/fi/laki/alkup/2001/20010130 määrittää tärkeät välttämättömät tiedot, jotka ostajan täytyy saada tietää kohdetta markkinoidessa.
Toisin sanoen; on myös välittäjän oman edun mukaista tuoda esille kaikki tarvittavat tiedot, jotta minimoidaan mm. riidat ja reklamaatiot.
Olen kiinnostunut myytävästä asunnosta ja välittäjän kertoman mukaan, asunnosta on useita kiinnostuneita. Millä perusteella valitaan kuka asunnon saa ostaa tai kenelle se myydään?
Myyjä päättää aina itse, kenelle hän asuntonsa myy. Välittäjä kirjaa kaikki myyjän kannalta järkevät tarjoukset ylös ja vie ne myyjälle. Hinta ei välttämättä ole ainut myyjälle tärkeä asia, vaan päätös voi myös syntyä tunnepohjalta; minkälaiselle ostajalle kotinsa haluaa myydä. Tärkeitä asioita voivat olla myös, milloin asunto tulisi luovuttaa uudelle omistajalle ja mitä muita ehtoja ostaja haluaa määrittää, jotta kauppa toteutuu.
Yleisimpiä ehtoja tarjouksessa:
-oman asunnon myynti
-kohteen kuntoa määrittävät ehdot mm; kuntotarkastus, kosteuskartoitus, homekoiratutkimus
-lainan varmistus ostettavaan kohteeseen (rahoitusehto)
Mitä tarkoittaa, kun asunnon ilmoituksessa näkyy kaksi hintaa, velaton hinta ja myyntihinta, mitä eroa niillä on?
Myyntihinnalla tarkoitetaan hintaa, joka maksetaan myyjälle.
Mikäli kohteeseen kohdistuu esimerkiksi taloyhtiönlainaa, ei kohde ole velaton. Kun velkaosuus lisätään myyntihinnan päälle, puhutaan velattomasta hinnasta.
Esimerkki;
Taloyhtiöön on tehty putkiremontti ja myytävää huoneistoa rasittaa 50 000€ osuus putkiremontin lainamäärästä. Kohteen myyntihinta on 150 000€ ja velaton myyntihinta on 200 000€ (150 000€ + 50 000€) Ostaja maksaa myyjälle kaupanteossa 150 000€ ja ottaa edellä mainitun 50 000€ putkiremonttilainan vastatakseen. Ostaja voi lyhentää putkiremonttilainaa rahoitusvastikkeen muodossa kuukausittain tai maksaa lainan kerralla pois, mikäli se taloyhtiön puolesta on mahdollista.